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pt真人:宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法 (试行)

发稿时间:2018-10-11浏览次数:3023


2016 年 9 月

第一章 总则

第一条 为进一步加强和规范我区社区集体用地土地使用权交易行为的管理,加强廉政风险防控,切实维护社区集体经济利益,根据《关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知》(深府〔2011〕198 号)、《深圳市城市更新办法实施细则》(深府〔2012〕1 号)、《关于进一步加强宝安区股份合作公司监管的意见》(深宝办发〔2013〕18 号)和《宝安社区集体用地开发与交易廉政风险防控工作规则》等文件的有关规定,结合我区实际,制定本办法。

第二条 本办法所称集体用地是指社区股份合作公司所属的原农村集体经济组织合法取得土地使用权的非农建设用地、征地返还用地、拆迁安置用地等国有土地。

第三条 股份合作公司集体用地自主开发和以转让、合作开发等方式进行集体用地土地使用权交易的,适用本办法。

第四条 非农建设用地和征地返还用地的开发建设,必须符合城市规划,并签订土地使用权出让合同。

第五条 集体用地土地使用权交易应遵循民主决策、市场运作、公开公平、依法合规的原则。集体用地土地使用权交易行为,应当通过相应的产权交易机构公开进行,并通过公开招标、竞争性谈判等方式选择合作方。集体用地合作开发项目通过深圳联合产权交易所进行,土地使用权转让通过市土地房地产交易中心公开进行。

第六条 城市更新项目中,集体用地面积占城市更新项目总用地面积比例超过20%,或城市更新项目拆除集体物业面积占总拆除面积比例超过 1/3 的(即社区股份合作公司对项目具有主动权),股份合作公司应通过公开招标或竞争性谈判方式选择合作方,并在相应的产权交易机构进行。未达到上述标准的城市更新项目,可不通过公开招标或竞争性谈判方式选择合作方,但应履行召开股东大会表决城市更新事项等内部决策和公示程序,并报辖区街道办审核备案。

第七条 本办法出台前,股份合作公司按照市、区有关规定通过竞争性谈判等方式并提交股东大会表决确定合作方的集体用地合作开发项目,可不再通过集体资产交易系统重新选择合作方,但须参照本办法的有关规定,报辖区街道办出具审核意见后报区集体资产管理部门备案。

第八条 本办法出台前,股份合作公司采用土地出租、合作建房等形式建成的项目,履行合同期限不超过合同总期限 3/5 或者合同剩余期限超过 10 年,不使用股份合作公司非农建设用地指标且符合城市更新政策要求,并由原合作方实施城市更新合作开发的,股份合作公司履行“三会”(董事会、监事会、集体资产管理委员会)决议、并经股东大会表决明确合作方及合作条件,可不再通过集体资产交易系统重新选择合作方,但须参照本办法的有关规定,报辖区街道办出具审核意见后报区集体资产管理部门备案。凡不符合上款其中一项条件的,须按照本办法的有关规定,通过集体资产交易系统重新选择合作方。

第九条 股份合作公司之间、股份合作公司与区属国有企业、街道集体企业之间的集体用地合作自主开发项目,可在履行公司内部民主决策程序,报街道办及区相关业务部门审批后进行协议合作。非合作自主开发的项目,须按本办法的有关规定选择合作方。

第十条 区集体资产管理部门可根据工作需要,通过公开招标方式建立资产评估服务商预选库和评估报告审核服务商预选库。股份合作公司应在资产评估服务商预选库中选择资产评估中介机构,街道集体资产管理部门应在评估报告审核服务商预选库中选取中介机构对股份合作公司提交的资产评估报告等资料进行审核。

第二章 自主开发

第十一条 股份合作公司集体用地自主开发项目应遵循如下程序:
(一)项目论证。股份合作公司董事会应委托具有相应资质的第三方机构对集体用地自主开发项目进行可行性分析研究,形成可行性分析报告。经股份合作公司“三会”表决通过后,以“三会”决议形式对项目进行立项。
(二)项目公示。股份合作公司应在社区内公示自主开发项目的主要事项,公示期不得少于 10 日。公示内容包括:可行性分析报告、自主开发所需资金预算、资金来源、项目预期收益等。
(三)民主决策。公示期满无异议,股份合作公司根据市、区有关文件及公司章程的有关规定,召开股东大会对自主开发项目进行表决,形成决议。股份合作公司应聘请公证机构对股东大会的表决情况进行公证。(四)项目备案。股份合作公司向辖区街道办申请备案,并提交以下资料:
1.项目备案申请报告,包括:项目基本情况、公司内部对项目的表决情况、其他需说明的情况;
2.项目可行性分析报告;
3.项目范围内土地使用权权属证明资料及现场照片;
4.项目公示的照片;
5.民主决议资料,包括公司董事会或“三会”决议、股东大会决议等资料。行政村级股份合作公司自主开发项目涉及下属自然村级股份合作公司的,须提交下属自然村级股份合作公司股东大会决议。
6.公证机构出具的公证书;
7.辖区街道办认为应当提交的其他材料。辖区街道办应当对股份合作公司提交的资料进行审查,并自收到全部资料之日起 15个工作日内,对符合要求的项目出具备案文件。

第三章 合作开发
第十二条 股份合作公司集体用地土地使用权合作开发,可采用公开招标或竞争性谈判等方式引进合作方。

第十三条 合作方应符合股份合作公司设置并经街道集体资产管理部门核准的交易准入条件。原则上,合作开发商应具备房地产开发企业资质,财务状况、经营管理、信用资质良好。交易准入条件不得包含具有明确指向性或者明显违反公平竞争的条款。

第十四条 股份合作公司采用公开招标方式选择合作方的,应履行如下程序:
(一)项目论证。股份合作公司董事会应委托具有相应资质的第三方机构对集体用地合作开发项目进行可行性分析,形成可行性分析报告。经股份合作公司“三会”表决通过后,以“三会”决议形式对项目进行立项。
(二)资产评估。项目立项后,股份合作公司董事会委托具有相应资质的中介机构对集体用地合作开发项目进行资产评估,评估结果应经股份合作公司“三会”表决确认。可行性分析报告的主要内容及评估结果应在社区内张榜公示,公示期不少于 10天。
(三)制定合作开发方案。股份合作公司应根据可行性分析和资产评估结果,制定合作开发方案。合作开发方案应包括项目基本情况、土地使用权状况、资产评估情况、合作方引进方式、合作方资质要求、合作方式、利益分配等内容。
(四)方案公示。合作开发方案报股份合作公司“三会”审议通过后,应在社区内公示,公示期不少于 20 日。
(五)民主决策
1.合作开发方案经公示期满无异议,应召开股东大会表决通过,并形成书面决议。股东大会决议应包括以下内容:
(1)同意资产评估结果;
(2)同意合作开发方案;
(3)同意在产权交易机构公开招标确定合作方。
2.股份合作公司应聘请公证机构对股东大会的表决情况进行公证,并邀请辖区街道集体资产管理部门工作人员现场监督。
3.审议和表决须符合市、区有关文件的规定。
(六)合作开发方案备案
1.股份合作公司应向辖区街道办申请合作开发方案备案,并提交以下文件资料:
(1)评估报告;
(2)合作开发方案;
(3)民主决议资料,包括公司董事会或“三会”决议、股东大会决议等资料;
(4)公证机构出具的公证书;
(5)辖区街道办认为应当提交的其他材料。
2.街道城建部门负责对股份合作公司提交的资料进行专业性审核,并在 3 个工作日内出具审核意见,抄送街道集体资产管理部门;街道集体资产管理部门负责对股份合作公司的集体决策程序进行审查,并自收到街道城建部门出具的审核意见之
日起 2 个工作日内,出具是否受理进入集体资产交易系统交易的备案回执。对同意进入集体资产交易系统交易的,街道集体资产管理部门应进行备案;对不同意进入集体资产交易系统交易的,街道集体资产管理部门应一次性告知具体理由及需要补充的相关材料。
(七)引进合作方
1.项目合作开发信息应在产权交易机构网站、《深圳特区报》或《深圳商报》、宝安区社区集体经济综合监管平台等进行公告,公告时间不得少于 20 个工作日。
2.通过集体资产交易系统以公开招标方式引进合作方。
(八)中标公示。公开招标结束后,应将交易结果在产权交易机构网站和宝安区社区集体经济综合监管服务平台进行公示,公示期不少于 5 个工作日,同时将交易结果在本社区公开栏上公布,并通过宝安区股份合作公司智慧监督信息系统填报相关信息。公示内容包括合作方基本情况、合作分配方式、合作分成比例、预期合作收益情况分析、社区利益保障等。
(九)出具交易凭证。公示期满无异议,由产权交易机构组织双方签订合作开发协议,并出具交易凭证。

第十五条 股份合作公司以竞争性谈判方式选择合作方的,应履行如下程序:
(一)项目论证。股份合作公司董事会应委托具有相应资质的第三方机构对集体用地合作开发项目进行可行性分析研究,形成可行性分析报告。经股份合作公司“三会”表决通过后,以“三会”决议形式对项目进行立项。
(二)设置交易准入条件。股份合作公司根据有关规定和项目情况,制定交易准入条件,经股份合作公司“三会”表决通过后报辖区街道集体资产管理部门出具核准意见。
(三)资产评估。项目立项后,股份合作公司董事会委托具有相应资质的中介机构对集体用地合作开发项目进行资产评估,评估结果应经股份合作公司“三会”表决确认。可行性分析报告的主要内容及评估结果应在社区内公示,公示期不少于 10 天。
(四)制定合作开发方案。股份合作公司应根据可行性分析报告和资产评估结果等制定合作开发方案。合作开发方案应包括项目基本情况、土地使用权状况、资产评估情况、交易准入条件、合作方引进方式、合作方资质要求、合作方式、利益分配等内容。合作开发方案经股份合作公司“三会”审议通过后,应在社区内公示,公示期不少于 20 天。
(五)合作开发方案备案
1.股份合作公司应向辖区街道办申请合作开发方案备案,并提交以下文件资料:
(1)评估报告;
(2)合作开发方案;
(3)民主决议资料,包括公司“三会”表决通过合作开发方案的书面会议记录等资料;
(4)辖区街道办认为应当提交的其他材料。
2.街道城建部门负责对股份合作公司提交的资料进行专业性审核,并在 3 个工作日内出具审核意见,抄送街道集体资产管理部门;街道集体资产管理部门负责对股份合作公司的集体决策程序进行审查,并自收到街道城建部门出具的审核意见之日起 2 个工作日内,出具是否受理进入集体资产交易系统交易的备案回执。对同意进入集体资产交易系统交易的,街道集体资产管理部门应进行备案;对不同意进入集体资产交易系统交易的,街道集体资产管理部门应一次性告知具体理由及需要补充的相关材料。
(六)合作开发信息发布。合作开发项目应在产权交易机构网站、《深圳特区报》或《深圳商报》、宝安区社区集体经济监管服务平台等进行公告,公告时间不得少于 20 个工作日。
(七)意向合作方登记和资格确认。信息公告期间,由产权交易机构负责意向合作方登记和资格初审,信息公告期满后,产权交易机构将意向合作方的情况抄送委托方,由委托方对意向合作方的资格条件进行确认。资格审查情况应在社区内公示,公示期不少于 10 天。
(八)组织竞争性谈判。在产权交易机构组织下,由委托方代表和专家组成竞争性谈判小组,分别与意向合作方进行谈判,根据谈判结果择优确定合作方。合作方确定后,股份合作公司与合作方应根据事先确定的条件制定交易方案,合作方不得对谈判过程中已承诺的条件及内容提出异议。
(九)召开股东大会表决
1.召开股东大会表决前,股份合作公司应将交易方案及股东大会拟表决事宜在社区内张榜公示,公示期不少于 15 天;同时,股份合作公司应将交易方案、资产评估报告及股东大会拟表决事宜等相关资料报辖区街道集体资产管理部门审查。经街道集体资产管理部门审查同意后,召开股东大会对交易方案进行表决。
2.董事会应将竞争性谈判有关情况向股东大会进行详细说明。
3.合作方及交易方案须经股东大会 2/3(含)以上全体股东表决通过;如属非农建设用地合作开发的,须经股东大会 4/5(含)以上全体股东表决通过。股东大会决议应包括以下内容:
(1)同意交易方案;
(2)同意与经竞争性谈判方式选定的合作方进行项目合作;
(3)同意项目分配方式、分成比例等;如合作方及交易方案未能获股东大会表决通过,则股东大会决议还应包括同意股份合作公司“三会”以竞争性谈判择优选出的原合作方所提供的合作条件为基础制定新的合作开发方案,重新采用公开招标的方式选择合作方,但无需再召开股东大会对新的合作开发方案进行表决。
4. 股份合作公司应聘请公证机构对股东大会表决情况进行公证,并邀请辖区街道集体资产管理部门工作人员现场监督。
5.审议和表决须符合市、区有关文件的规定。如合作方及交易方案未能获股东大会表决通过,则股份合作公司应以竞争性谈判择优选出的原合作方所提供的合作条件为基础制定新的合作开发方案,重新采用公开招标的方式选择合作方,但无需再召开股东大会对新的合作开发方案进行表决。
(十)交易结果公示和报备交易结果应在产权交易机构网站和宝安区社区集体经济综合监管服务平台进行公示,公示期不少于 5 个工作日。股份合作公司应在 3 个工作日内将股东大会表决结果在本社区公开栏上公布,并通过宝安区股份合作公司智慧监督信息系统填报相关信息。公示内容包括合作方基本情况、合作分配方式、合作分成比例、预期合作收益情况分析、社区利益保障等。街道集体资产管理部门应在股东大会表决结束后 15 日内将表决结果和监督情况报区集体资产管理部门。
(十一)出具交易凭证。交易结果公示期满无异议,由产权交易机构出具交易凭证。

第十六条 股份合作公司应在交易结束后 15 日内将交易结果报街道集体资产管理部门备案,并将合作开发项目的有关资料报辖区街道办审核,经辖区街道办出具审核意见后,报区集体资产管理办备案。
(一)合作开发项目报辖区街道办审核,须提交如下资料:
1.项目申请报告,包括:项目基本情况、项目合作开发进度安排、公司内部审议情况、其他需要说明的情况等;
2.公司董事会或“三会”有关决议、会议记录;
3.街道集体资产管理部门出具的交易准入条件核准意见;
4.资产评估报告;
5.合作开发方案及公示照片;
6.属竞争性谈判的,提交竞争性谈判的相关证明文件(包括公告、签到表、谈判现场照片、会议记录等);
7.交易方案及公示的照片;
8.街道集体资产管理部门关于公司集体土地合作开发有关资料的审查意见(含资产评估报告、交易方案、股东大会拟表决事宜等资料);
9.召开股东大会的通知、股东大会议案及公示的照片;
10.公证机构出具的公证书;
11.街道集体资产管理部门关于股东大会表决结果和监督情况的报告;
12.集体用地土地使用权权属证明;
13.股份合作公司章程;
14.股份合作公司、合作方的营业执照复印件、商事主体登记及备案信息查询单;
15.产权交易机构出具的交易凭证;
16.辖区街道办认为应当提交的其他材料。
(二)合作开发项目报区集体资产管理部门备案,须提交如下资料:
1.项目备案申请报告;
2.报辖区街道办审核的申请报告及附件材料;
3.辖区街道办出具的审核意见;
4.区集体资产管理部门认为应当提交的其他材料。

第四章 土地使用权转让

第十七条 股份合作公司集体用地土地使用权转让应通过市土地房产交易中心公开挂牌交易。

第十八条 集体用地土地使用权挂牌转让应履行以下程序:
(一)资产评估
1.聘请具有资质的中介机构对拟挂牌交易的集体用地项目进行资产评估。
2.召开股份合作公司“三会”对资产评估结果进行审议。
3.在社区内公示资产评估结果,公示期不得少于 10 天。
(二)制定交易方案。股份合作公司根据资产评估报告和项目实际情况制定交易方案。交易方案的内容包括:交易标的基本情况、挂牌底价(不得低于资产评估结果)、意向受让方的资格条件、交易方式、价款支付方式和期限等。
(三)交易方案公示。交易方案经股份合作公司“三会”审议通过后,按市、区有关文件规定进行公示。
(四)民主决策
1.交易方案经公示无异议,股份合作公司应召开股东大会审议表决,形成书面决议。
2.股份合作公司应聘请公证机构对股东大会表决情况进行公证,并邀请辖区街道集体资产管理部门工作人员现场监督。
3.审议和表决须符合市、区有关文件的规定。
(五)报辖区街道办备案。
(六)招标、拍卖方式交易。按照有关法律法规及深圳市有关文件的规定,采用招标、拍卖等方式公开交易。
(七)交易结果公示。交易结束后,应将交易结果在产权交易机构网站和宝安区社区集体经济综合监管服务平台进行公示,同时股份合作公司应将交易结果在本社区公开栏上公布,并通过宝安区股份合作公司智慧监督信息系统填报相关信息。

第十九条 集体用地土地使用权转让项目的相关决议应包括以下内容:
(一)同意进行挂牌交易;
(二)同意资产评估结果;
(三)同意交易方案。

第二十条 股份合作公司集体用地土地使用权转让项目报辖区街道办备案,须提交如下资料:
(一)项目备案申请报告,包括:项目基本情况、公司内部审议情况、其他需要说明的情况等;
(二)交易方案和资产评估报告;
(三)内部民主决议资料,包括股份合作公司“三会”决议和股东大会决议;项目涉及下属自然村级股份合作公司的,须提交自然村级股份合作公司股东大会决议;
(四)公证机构出具的公证书;
(五)项目公示的照片;
(六)辖区街道办认为应当提交的其他材料。

第五章 监督管理

第二十一条 健全利益回避和风险防控机制。股份合作公司不得将土地合作开发项目直接发包给董事会、监事会、集体资产管理委员会成员及其直系亲属控股或参与经营的企业。董事会、监事会和集体资产管理委员会成员不得私下透露未公开信息给意向合作方或与其达成某种协议,不得从事与公司利益有冲突的经济活动。

第二十二条 党政机关工作人员违反本办法相关规定,在股份合作公司土地使用权交易过程中存在收受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守等违法违纪行为的,依照有关规定给予相应的党纪政纪处分。涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。股份合作公司有关人员违反本办法规定进行土地使用权交易的,由相关部门视情节轻重对相关责任人员依照有关规定处理。对其取得的不正当经济利益,依法予以没收、追缴或者责令退赔;造成国家、集体损失的,应当依照有关规定承担赔偿责任。构成违法犯罪的,依法移送司法机关追究其刑事责任。

第二十三条 在集体用地土地使用权交易过程中发生纠纷的,当事人可将有关情况向行业主管部门和区集体资产管理部门反映;产权交易机构、街道集体资产管理部门和股份合作公司应协助行业主管部门和区集体资产管理部门调查处理。

第二十四条 股份合作公司集体用地合作开发项目未按规定在集体资产交易系统交易的,由相关部门按《宝安区社区股份合作公司违反集体资产监督管理行为责任追究办法》的有关规定处理。

第六章 附则

第二十五条 本办法未尽事宜,参照相关法律法规和上级有关规定执行。

第二十六条 本办法由宝安区集体资产监督管理办公室负责解释。

第二十七条 本办法自发布之日起施行,有效期 3 年。区、街道原有规定与本办法不一致的,以本办法为准。





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